Главная | Виды стоимости используемые в оценке недвижимого имущества

Виды стоимости используемые в оценке недвижимого имущества

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре. Основа определения нормативной цены земли: Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

24.Принципы оценки недвижимости

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения спроса. Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Удивительно, но факт! Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Подходы к оценке недвижимости

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Удивительно, но факт! Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид где VL — стоимость земельного участка, IL — доход от владения землей, RL: Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с: Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Удивительно, но факт! Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей - экономических, личных и др. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление.

Удивительно, но факт! Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Удивительно, но факт! Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен продажи и аренды.

Принципы, связанные с рыночной средой: Предложение — количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда , когда между предложением и спросом устанавливается равновесие.

Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости физ. Оценка недвижимости Виды оценки недвижимости Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа.

Стоимость недвижимости и ее основные виды

При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Этапы процесса оценки недвижимости указывается объект оценки и цели его оценки; проводится установление имущественных прав; формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

Предварительный осмотр и план оценки: Если говорить о термине "рыночная стоимость предприятия" в том смысле, который заложен в вышеприведенном определении, то можно констатировать, что он носит лишь теоретическое значение, поскольку рынок предприятий в России отсутствует и в ближайшие годы не может быть сформирован из-за отсутствия необходимых предпосылок отсутствуют потенциальные продавцы, если не считать государства, и покупатели-инвесторы, желающие вкладывать средства в производство.

Поэтому говорит о рыночной стоимости предприятий в России по мнению ряда специалистов оценщиков преждевременно. Из определения рыночной стоимости следует, что необходимыми предпосылками ее являются рациональное поведение продавца и покупателя, отсутствие незаконного воздействия, а также типичные условия финансирования.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных рыночных, например, по условиям финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправку на эти условия. Причем значения этих поправок не могут иметь чисто механический характер, а должны отражать реакцию рынка на эти условия сделок.

Удивительно, но факт! Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

В зависимости от опыта и осведомленности оценщика эти поправки могут иметь различные значения. Типичной ошибкой является сопоставление рыночной цены с издержками или затратами на строительство объекта.

Только в редких случаях, а именно тогда, когда новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость земельного участка будут совпадать.

Во всех остальных случаях издержки будут больше или меньше рыночной стоимости недвижимости.

Величина цены объекта недвижимости определяется действием субъективных факторов:



Читайте также:

  • Акт перевода земель из одной категории в другую образец