Главная | Сделки с землей учебное пособие

Сделки с землей учебное пособие

Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия. Сделки с землей могут быть действительными и недействительными.

Рассмотрев общие положения законности сделок, отметим и возможность признания сделки недействительной. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом.

Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей.

От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет ст.

Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам ст.

Требования о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в Кодексе. По оспоримым сделкам — это заинтересованные лица, и прежде всего стороны в сделке. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Смотри также

Однако Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения п.

Общие положения о последствиях недействительности сделок с земельными участками. Общие положения о последствиях недействительности сделок рассмотрены в ст. В ней сказано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они находились до ее совершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другой стороне все полученное по сделке.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то возместить стоимость в деньгах. В случаях невозможности возвратить полученное в натуре пользование имуществом, выполненная работа, оказанная услуга размер возмещения может быть определен исходя из установившихся в данных условиях размеров оплаты за пользование имуществом, выполнение аналогичных работ и оказание услуг.

При возвращении имущества в натуре должно учитываться его состояние. Если имущество было повреждено, то должно быть компенсировано его ухудшение с учетом нормальной амортизации.

Если же лицо, у которого было имущество, внесло в него улучшения, повысившие его стоимость, то соответствующая сумма должна быть передана стороной, к которой имущество возвращается. Недействительность сделки вызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм. Нарушения формы сделки, несоблюдение требований, предъявляемых к участникам сделки, недопустимые пороки воли и волеизъявления рассматриваются в качестве самостоятельных оснований недействительности сделок.

ГК устанавливает общие требования к сделкам и особенности совершения отдельных видов сделок. Недействительность сделки может быть вызвана включением в нее условий, прямо запрещенных правовыми нормами либо противоречащих им. Она может наступить и в результате изменения условий сделки, формулируемых нормативным актом в императивной форме.

Удивительно, но факт! Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

Недействительность может быть вызвана как нарушениями общих требований ГК к содержанию сделок, так и требований, установленных отдельными законами и другими нормативными актами к отдельным видам сделок. Закон, может устанавливать запрет на совершение определенных сделок с определенным видом имущества. Нормативные акты могут обусловливать совершение некоторых сделок в отношении определенных объектов включением в предмет сделки других объектов, связанных с основным.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Удивительно, но факт! Срок является отлагательным, если с его наступлением связывается возникновение прав и обязанностей, или отменительным, если с его наступлением права и обязанности прекращаются.

Указанное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой п.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, признается ничтожной ст. Действия, предусмотренные данной статьей, образуют наиболее вредоносный состав недействительных сделок. Они относятся законом к категории ничтожных сделок с особо жесткими последствиями, наступающими в случае исполнения. На практике и в теории такие сделки именуются антисоциальными. Основными признаками данной сделки являются, во-первых, цель: Отрицательные последствия совершения подобных сделок наступают для обеих сторон: Недействительными также признаны законом мнимые и притворные сделки ст.

Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Делается это с самыми различными целями: Она не порождает никаких правовых последствий. Стороны не намерены исполнять эту сделку, но они все же совершают некоторые фактические действия, создающие видимость ее исполнения: К этим действиям применяются правила ст.

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Договор купли-продажи земли может использоваться для прикрытия сделки дарения и наоборот, поскольку они отличаются друг от друга легко маскируемым признаком возмездности. Как и в случае с мнимой сделкой, стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку.

Однако здесь стороны все же желают создать правовые последствия. Притворная сделка считается ничтожной. Что же касается прикрываемой сделки, то закон допускает возможность признания ее действительной. В этом случае при оценке действий сторон должны применяться требования, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. При этом прикрываемая сделка может оказаться законной дарение совершено под видом купли-продажи с целью избежать огласки сведений, относящихся к личной тайне , либо недействительной купля-продажа совершена под видом дарения, чтобы обойти правила о преимущественном праве покупки доли другими участниками общей собственности, учредителями участниками хозяйственного общества.

Недействительными признаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, вследствие психического расстройства. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина ст. Ничтожна сделка с земельным участком, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет малолетним ст.

Несовершеннолетних в возрасте до 14 лет малолетних ГК относит к недееспособным. Это доказывается тем, что к сделкам, совершаемым ими, применяются правила абз. В интересах малолетнего, как и в отношении недееспособных, родители усыновители, опекун могут требовать признания судом такой сделки действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. В соответствии со ст.

Сделки с земельными участками

Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Правила данной статьи не распространяются на случаи, когда несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным эмансипация либо когда закон допускает вступление в брак до 18 лет п.

Вступив в брак, лицо становится полностью дееспособным. Полная дееспособность устанавливается и на основании эмансипации ст. Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей, занимается предпринимательской деятельностью, может быть объявлен полностью дееспособным. Эмансипация несовершеннолетнего производится в установленном законом порядке ст. Ограничение в дееспособности гражданина производится судом вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, если своими действиями он ставит свою семью в тяжелое материальное положение.

Данное ограничение выражается в том, что над гражданином устанавливается попечительство. После этого самостоятельно совершать он может только мелкие бытовые сделки. Совершать сделки с земельными участками, как и с другой недвижимостью, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя.

Однако в силу того, что в остальном этот субъект вполне отдает отчет совершаемым действиям и способен руководить ими, сделка, им совершенная, не может считаться недействительной, даже если она и выходит за пределы мелкой бытовой. Попечитель вправе оспорить эту сделку, если сочтет, что она не отвечает интересам членов семьи и самого подопечного.

Закон дает право суду на принятие такого решения, но не обязывает его к этому только потому, что попечитель настаивает на недействительности сделки.

А.Л. Корнеев

Однако для отказа в иске должны быть веские основания. Необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. Отсюда нельзя считать действительными сделки, совершенные гражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими ст. Причина таких состояний может быть самой разной: Эта статья охватывает все те возможные ситуации, которые не подпадают под эти две типичные, повторяющиеся, но в которых лицо, совершающее сделку, может оказаться вследствие собственной неосторожности, самонадеянности, в результате несчастного случая либо даже вследствие виновных действий других лиц.

Оно может оказаться в таком состоянии, переоценив возможности своего организма и особенности его реакции на различные виды лекарственных средств, после полученной травмы, в результате психического гипноз либо физического отравление воздействия другого лица.

Аннотация к книге "Особенности совершения сделок с земельными участками. Учебное пособие"

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения ст. Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Однако заблуждение может относиться к различным обстоятельствам. Например, участник может иметь неправильное представлением о действительных мотивах продажи земельного участка не желание переехать в другую местность, а плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки, создающие неудобства для пользования данным земельным участком т.

Перечень оснований для признания сделки недействительной носит исчерпывающий характер. Основным последствием признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является двусторонняя реституция: Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств ст.

Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и т. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшие принадлежавшие им квартиры дома за цену, едва покрывавшую расходы на переезд к новому месту жительства.

Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц. Характер сделок, предопределяет и их последствия.

Поскольку имеется сторона, действовавшая противоправно, и сторона потерпевшая, то важное значение приобретают меры штрафного характера, меры ответственности, применяемые к нарушителю за совершение таких действий. Недействительной может и часть сделки с земельным участком, что при этом не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Гражданский кодекс Российской Федерации установил специальные сроки исковой давности для признания недействительными сделок и применения последствий их недействительности. При разрешении споров следует исходить из того, что сроки исковой давности, установленные частью первой Кодекса, применяются к искам, по которым предусмотренные ранее действовавшим законодательством сроки давности не истекли к 1 января года п. Отличия этих специальных сроков от общих сроков исковой давности обусловлены основаниями признания сделки недействительной.

Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности 10 лет с начала ее исполнения , значительно превышает общий срок исковой давности. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным. Для оспоримых сделок избран другой подход. Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иные сроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока.

В течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, он должен решить вопрос о судебной защите своего права.

Причина такого решения заключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора, предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущенным нарушениям.

Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна в течение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанных с данной сделкой. Год — достаточный срок для того, чтобы потерпевший мог предъявить иск о защите своего права.

Земельное законодательство не содержит детального регулирования всех возможных сделок с землей. В отношении иных сделок применяются нормы гражданского права, а при нарушении земельных отношений нормы административного и уголовного права. Форма совершения сделок с землей. Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление.

Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов. Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, то есть когда из поведения лица или лиц явствует его воля совершить сделку.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества.

В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок п. Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку. Единственной сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года. Все остальные сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика.

В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком.

Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно п.

К ограниченным в обороте относятся земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, предоставленные для нужд связи, занятые объектами космической инфраструктуры.

Так же ограниченны в обороте земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и земельные участки загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами. Следующий критерий, по которому происходит ограничение оборота земельных участков это ограничение по субъектам, выражающиеся в установлении законом круга лиц которым запрещено приобретать земельные участки определенных категорий.

Удивительно, но факт! В действующем законодательстве предусмотрены различные механизмы определения цены, в зависимости от того в - частной или государственной собственности находится земельный участок.

Так, в соответствии с п. Еще одним критерием ограничения оборота земельных участков выступает особый порядок совершения сделки. Процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрена п.

Таким образом, субъект РФ и орган местного самоуправления обладает преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Подводя итог в рассмотрении вопроса об ограничении оборотоспособности земельных участков, как объектов гражданских прав, можно сделать вывод, что гражданским законодательством в п.

Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод, что ограничение оборотоспособности земельных участков может быть установлено по субъектному и объектному признаку. Ограничение по субъективному признаку предполагает установление законом круга лиц, которые не могут приобрести в собственность земельные участки определенной категории, а ограничение по объективному признаку проявляется в использование земельных участков лишь по специальному разрешению, в этом случае речь идет о возможности земельного участка выступать предметом сделки, лишь по специальному разрешению.

Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Изменения в договор могут быть внесены путем составления соглашения по тем же правилам, что и основной договор.

Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности. Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям, к которым относятся: Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п.

Дискуссионным остается вопрос о статусе договора, при отсутствии в нем категории земельного участка. В судебной практики данный вопрос разрешается следующим образом.

Так, Октябрьский районный суд г. Новороссийска рассмотрел дело по требованиям о признании незаконным приостановление регистрации права собственности Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии, из-за отсутствия в договоре купли-продажи земельного участка ссылки на категорию. Таким образом, при заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договора будет считаться не заключенным.

Удивительно, но факт! Залогодержатель может воспользоваться своим правом — обратить взыскание на заложенный земельный участок — независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. К таким условиям относятся: Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными. Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. В действующем законодательстве предусмотрены различные механизмы определения цены, в зависимости от того в - частной или государственной собственности находится земельный участок.

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по инициативе собственника итогам торгов. Оценка в данном случае проводится юридическим лицом или индивидуальным предпринимателям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка. Если же предметом сделки выступает земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, то согласно ст.

Цена в таких случаях определяется по правилам установленных в п. При этом размер процента зависит от расположения земельного участка в городе, с численностью населения свыше 3 миллионов человек или в иной местности. Если же покупателем выступает собственник недвижимости расположенной на земельном участке, то цена земельного участка устанавливается в виде процента от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Стороны договора могут использовать и другие принципы для определения цены участка. Например, с помощью метода аналогий стороны могут сформировать цену по взаимному соглашению с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности.

Или можно оценить земельный участок по нормативной цене, которая определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта г. Исполнение обязанности продавца по передаче имущества связанна с моментом подписания сторонами акт о передаче, с этого момента, покупатель приобретает статус титульного владельца недвижимого имущества, но собственником он станет, только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка. Необходимо обратить внимание, на то, что в Российской Федерации законами устанавливаются особенности купли-продажи отдельных категорий земель. Например, продажа земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется по итогам торгов, порядок проведения которых регламентируется Правительством РФ.

Наиболее детально, регламентированы особенности заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью такого договора является ограничение субъектного состава участников, поскольку иностранные граждане и юридические лица, не могут быть покупателеми таким земельных участков. Вторая особенность договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключается в оценке земельных участков.

Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом объектов расположенных на нем. Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, проявляется и в порядке их продажи. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ муниципального образования о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий.

Рекомендуем к прочтению! ипотека при рождении ребенка астахов

Если субъект РФ муниципальное образование откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не меньше указанной в извещении. Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота.

Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства. Васильева объясняет такую распространенность аренды универсальностью поскольку право аренды может принадлежать как гражданам, в том числе и иностранным так и юридическим лицам, а так же в аренду могут предоставляться ограниченные в обороте земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности.

К отношениям аренды земельных участков, согласно п. Определение договора аренды земельного участка можно вывести из легального определения аренды, содержащиеся в ст. Согласно данному определению, по такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и или пользование. Договор аренды земельного участка характеризуется как консенсуальный, взаимный, возмездный и срочный.

Срочность договора аренды, обусловлена тем, что обязательственные права, вытекающие из договора действуют, период времени указанный в договоре. Если же срок аренды в договоре не указан, то такой договор считается заключенный на неопределенный срок, в этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив об этом за три месяца.

Законами могут устанавливаться предельные сроки аренды. Помимо выше перечисленных характеристик В. Анализ гражданского и земельного законодательства РФ позволяет сделать вывод, что порядок заключения и форма договора аренды земельного участка зависит от того кто выступает на стороне арендодателя.

Акции сегодня

По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме с последующие его государственной регистрацией, но, если срок договора не превышает одного года, он может быть заключен в простой письменной форме.

Если же арендодателем выступают государственные и муниципальные органы, то договор аренды заключается в порядке установленным постановлением Правительства РФ от 11 ноября г. Согласно указанному постановлению договор аренды предметом, которого выступает, земельный участок из государственной или муниципальной собственности заключаются по результатам торгов, на основании протокола с победителем в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

По желанию собственника земельного участка находящегося в частной собственности договор аренды, так же может быть также заключен по результатам торгов. Так ФГУП вправе сдавать в аренду принадлежащие ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество исключительно при наличии согласия собственника.

На дачу такого согласия уполномочено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по месту регистрации ФГУП в качестве юридического лица. Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволят сделать вывод, что не зависимо от того кто выступает арендодателем земельного участка, существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора и размер арендной платы.

В основу определения размера арендной платы согласно ст. Если собственником выступает физическое или юридическое лицо то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются непосредственно договором. Если же земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то порядок определения условий и сроков внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.

Основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящийся в государственной собственности установлены в Постановление Правительства РФ от В соответствии с указанным постановлением С 10 ноября размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов: Если же земельный участок, находится в собственности субъектов РФ для определения размера арендной платы необходимо руководствоваться актами, принятыми в субъектах РФ.

В Иркутской области действует Постановление Правительства Иркутской области от Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности регулируется актами принятыми главой муниципального образования. Например, в городе Иркутске действует Постановление мэра г. Таким образом, основные принципы, с учетом которых строятся акты органов исполнительной власти субъекта и глав муниципальных образований, определяющих порядок и размеры взимания арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности содержатся в постановлении Правительства РФ, что способствует установлению единой экономически обоснованной арендной платы.

С установлением арендной платы как существенным условием договора аренды земельного участка связанна обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения арендатором указанной обязанности арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании присуждении арендной платы за пользование земельным участком.

При рассмотрении вопроса об аренде земельного участка необходимо остановится на рассмотрении двух договоров предусмотренных п. Данные договоры имеют схожий характер, ими оформляются отношения, когда арендатор земельного участка передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу за плату или без нее, в пределах срока договора аренды без согласия собственника, но при условии его уведомления.

Различие между субарендой и перенаймом земельного участка заключается в наличии или отсутствии перемены лиц в обязательстве, и в порядке обращения за государственной регистрацией. При перенайме первоначальный арендатор уступает свои права, и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства, а новый арендатор становится ответственным перед арендодателем, при этом все условия договора аренды земельного участка остаются неизменными.

Тогда как при субаренде поднайме , арендатор не выбывает из обязательства, а заключает дополнительный договор, напрямую связанный с основным, условия которого могут значительно отличаться от положений основного договора, за исключением условия о сроке. Различия в порядке регистрацией, проявляться в том, что при перенайме в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением обращаются все лица участвующие в договоре на стороне арендатора или перенанимателя.

А за регистрацией договора субаренды обращается одна из сторон арендатор либо субарендатор.

Похожие книги и литература

Таким образом, подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что наличие дополнительных требований к земельному участку как к предмету договор аренды, закрепление различных механизмов определения размера арендной платы, позволяет выделить аренду земельного участка как особый вид аренды, что влечет необходимость специального правового регулирования, выраженного, прежде всего в нормах земельного законодательства.

Правовое регулирование договора мены земельных участков имеет специфику, выражающуюся в возможности применения к обмену земельными участками не только норм гражданского и земельного законодательства регулирующих непосредственно мену, но и, согласно п. Такая возможность обусловлена сходством характера обязательств, возникающих при мене земельных участков с куплей - продажей. Разница лишь в том, что встречное предоставление осуществляется не в виде денег, а виде земельного участка, а каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен ст.

По гражданско-правовым характеристикам договор мены земельных участков является консенсуальным, возмездным и взаимным. Заключается договор мены земельных участков в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ст. В ЗК РФ не определен круг субъектов, которые могут заключать подобного рода договоры, поэтому в практике возникает вопрос, может ли стороной договора мены земельных участков выступать не только физические и юридические лица, но и публичные образования.

Свою точку зрения, носящую строго информационный характер по данному вопросу, изложило в письме от В письме разъясняется, что органы государственной власти и местного самоуправления, являясь публично-правовыми образованиями, обладают специальной ограниченной правосубъектностью, поэтому вправе совершать только те действия, которые регламентированы законодательством. А поскольку в ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень способов отчуждения земельных участков, находящихся в собственности муниципальных образований, где не указана возможность совершения сделок по мене земельных участков, публичные образования не могут заключать подобные сделки.

В судебной практики выводы Минэкономразвития РФ не нашли отражения. Набережные Челны, об обмене земельного участка, находящегося в собственности общества на равнозначный земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под строительство.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев заявление, указал, что один из земельных участков находился в государственной собственности, поэтому заявитель должен был представить документы, подтверждающие предусмотренную ст.

Удивительно, но факт! Если нет наследника первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные неполнородные братья сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Таким образом, анализ судебной практики, показывает, что публичные образования могут выступать стороной договора мены земельных участков, при условии соблюдения процедуры заключения договора установленные для купли-продажи, так как нормами о мене земельных участков указанные вопросы не регулируются.

Единственным существенным условием договора мены земельного участка выступает предмет. Требования к которому, аналогичны требованиям к земельному участку в других сделках.

Удивительно, но факт! Разница лишь в том, что встречное предоставление осуществляется не в виде денег, а виде земельного участка, а каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен ст.

Как и при совершении других сделок с земельными участками стороны обязаны проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров и обременений земельного участка. Не предоставление или предоставление заведомо ложной информации влечет применения к правоотношениям по обмену п. Кроме того продавец и покупатель, вправе требовать возврата земельного участка, предоставленного в обмен, в случае изъятия имущества, приобретенного по договору мены, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора ст.

В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Кратко этот вопрос исследовался А. К односторонним сделкам можно отнести завещание земельного участка. К многосторонним - договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т. Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, то есть договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником.

В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав. Другими словами, таких полномочий, для реализации которых достаточно собственных действий уполномоченного лица. Для противопоставляемых им обязательственных прав характерно иное - требуется совершение действий 11 Там же.

Типичный пример вещного права - право собственности. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия



Читайте также:

  • Договор дарения квартиры московская область